VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

AFLOSVRIJE HYPOTHEEK STRESSTEST

De 82-jarige moeder van Evert Creemers betaalt trouw 400 euro per maand voor haar huurwoning. Ze is weduwe, haar enige inkomen is haar AOW. Toch is die maandelijkse huur voor haar geen enkel probleem, zegt Creemers, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP).

Stel nu dat zij een aflossingsvrije hypotheek had en datzelfde bedrag elke maand aan hypotheekrente zou betalen, zónder hypotheekrenteaftrek? Dat zou bij de huidige rentetarieven overeenkomen met een lening van ongeveer twee ton.

Maar zelfs al zou de rente 5 procent bedragen, dan zou ze zich voor dat maandbedrag nog steeds een hypotheek van ongeveer een ton kunnen veroorloven.

Hij wil er maar mee zeggen: het is helemaal niet zo erg om kosten te blijven maken voor wonen, ook niet als je ouder bent en minder inkomsten hebt. Of dat nou de huur is, of een hypotheekrente….

Waarom zou je na de looptijd van dertig jaar je volledige hypotheekbedrag moeten afbetalen en voortaan voor niets wonen? De bank moet natuurlijk wel bereid zijn tot een nieuwe lening, maar bij voldoende inkomsten zullen zij daar volgens experts niet moeilijk over doen…

Toch zijn De Nederlandsche Bank, belangenvereniging Vereniging Eigen Huis en banken erg zenuwachtig over die aflossingsvrije hypotheek. Meer dan een miljoen huishoudens hebben er één, en ongeveer de helft blijft ná de looptijd met een schuld zitten, is de boodschap.

De rente is daarna niet meer aftrekbaar, de inkomsten kunnen tegen die tijd weleens flink terugvallen en de hypotheekrente is dan vast gestegen. Kortom, wil je die resterende schuld na de dertig jaar opnieuw financieren, dan vliegen de kosten omhoog.

Echte probleemgevallen

Dat klinkt eng, ware het niet dat de schuld in de meeste gevallen helemaal niet meer zo hoog is. Veel mensen hebben hun aflossingsvrije hypotheek gecombineerd met een spaarhypotheek of een beleggingshypotheek, zegt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. Zij kunnen aan het eind van de looptijd dus een aanzienlijk deel aflossen, zelfs al valt de opbrengst van de beleggingen tegen.

Daarnaast is er een flinke groep mensen die eigen voorzieningen heeft getroffen. Zoals Evert Creemers: hij heeft een volledig aflossingvrije hypotheek, maar betaalt premie voor twee levensverzekeringspolissen, die vrijkomen als zijn looptijd erop zit en waarmee hij zijn schuld grotendeels gaat aflossen.

In de cijfers zijn zulke voorzieningen niet opgenomen, zegt hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen, van Tilburg University. „Ik betwijfel of De Nederlandsche Bank een superscherp beeld heeft van het aantal probleemgevallen. Vaak wordt geroepen dat de hypotheekschulden in Nederland heel hoog zijn, maar als je alle voorzieningen meeneemt, zitten we in de Europese middenmoot.”

Daar komt bij dat het aflossingsvrije deel van de hypotheek tijdens de looptijd vaak al kleiner wordt. Er zijn natuurlijk mensen die dertig jaar op dezelfde plek blijven wonen, maar het merendeel zal tussentijds een paar keer verhuizen.

Sinds de zomer van 2011 kun je het aflossingsvrije deel van je hypotheek nog wel meenemen, maar mag dat nog maar tot max de helft van de waarde van je nieuwe woning bedragen. En moet je bijlenen, dan moet dat deel vanaf 2013 een annuïtaire of lineaire hypotheek zijn, die je wél aflost tijdens de looptijd.

Overigens stonden heel wat geldverstrekkers ook voor die tijd geen volledig aflossingsvrije hypotheek toe. Volgens Hagedoorn van De Hypotheekshop werd vaak gerekend met een maximum van 75 procent van de executiewaarde, dus de (lagere) waarde bij gedwongen verkoop.

Stresstest

Heb je na de looptijd nog maar een klein stukje aflossingsvrije hypotheek over, dan zullen de geldverstrekkers doorgaans niet moeilijk doen over een nieuwe lening. Als je de maandlasten maar kunt betalen.

Hagedoorn: „Er zijn een paar aanbieders geweest met een harde einddatum, zoals pensioenfonds ABP en voormalig ABN Amro-label MNF. In die gevallen moet je overstappen naar een andere geldverstrekker. Maar de rest wil de financiering gewoon verlengen, na een positieve inkomenstoets.”

Al kán dat laatste dus wel misgaan. NVHP-voorzitter Creemers noemt het voorbeeld van een zelfstandig ondernemer die nauwelijks pensioen opbouwde, met een woning van zeven ton en een aflossingsvrije hypotheek van drieënhalve ton. „Bij een rente van 5 procent wordt het dan alsnog onprettig.”

Maar veel vaker gaat het om kleinere bedragen: de gemiddelde (mediane) hypotheekschuld van Nederlandse huiseigenaren tussen veertig en zeventig jaar, bedraagt ongeveer 80.000 euro, zo blijkt uit cijfers van De Nederlandsche Bank. Voor een half miljoen huishoudens gaat DNB uit van een bedrag van ten minste 150.000 euro.

Bij 5 procent rente zou je voor een schuld van die omvang, als de renteaftrek is afgelopen, 625 euro per maand betalen. „En ga daar maar eens een huis voor huren”, zegt Hagedoorn. „Dat gaat je niet lukken. Huurprijzen stijgen bovendien jaarlijks, terwijl je een hypotheek voor twintig of dertig jaar kunt vastzetten.”

Hagedoorn adviseert een persoonlijke stresstest. Bereken zelf, of laat een adviseur dat doen, wat je resterende aflossingsvrije hypotheek na dertig jaar gaat kosten. Houd er rekening mee dat die hooguit de helft van de woningwaarde mag bedragen en dat de hypotheekrenteaftrek vervalt.

Gebruik voor de zekerheid een rentetarief van 5 procent. Zet deze maandlasten vervolgens (plus de kosten voor eventueel langer lopende delen van de lening) af tegen je verwachte inkomen na pensionering. Is dat te doen?

Als de resterende schuld hooguit vierenhalf keer het verwachte jaarinkomen bedraagt, dan zal de bank volgens de experts echt wel met een nieuwe lening over de brug komen.

Publiekscampagne

Toch zijn diezelfde banken vorige herfst met de publiekscampagne ‘Word ook aflossingsblij’ gestart, waarmee ze mensen aansporen hun aflossingsvrije hypotheek vóór het verstrijken van de looptijd af te lossen of om te zetten naar een annuïtaire of lineaire lening. Is aflossen, als je goed bij kas zit, dan toch het beste?

Niet per se, zegt hoogleraar Dirk Brounen. „Het is een sympathieke campagne hoor, maar economisch gezien is het vreemd om te zeggen dat iedereen moet aflossen. Al dat vermogen dat vastzit in steen, kun je niet meer vrijmaken als straks bijvoorbeeld je zorgkosten stijgen.” Brounen vervolgt: „Ja, je verlaagt de maandlasten, maar je verlaagt óók je liquiditeit. En daar hoor ik de banken nooit over.”

‘RENTEAFTREK SNELLER BEPERKEN’

Juist nu de rente historisch laag is, moet de Nederlands overheid meer haast maken met terugdringen van de aftrek van hypotheekrente. Dat beperkt de heftigheid van conjuncturele schommelingen – met uitschieters als de crisis na 2009 en de huidige krappe arbeids- en woningmarkten.

Dat stelt Maarten Camps, de hoogste ambtenaar op het ministerie van Economische Zaken en Klimaat, in zijn traditionele nieuwsjaarsartikel in economenblad ESB. „De afbouw van de hypotheekrenteaftrek tot het basistarief van 37 procent, die dit kabinet in gang heeft gezet, is een stap in de goede richting. Door de aftrek verder af te bouwen kan de rente nog meer haar werk doen.”

Ook de bouwsector moet volgens Camps „over de conjunctuurgolven heen kijken” en in mindere tijden woningen blijven bouwen. Zo kan ook personeelstekort in een aantrekkende bouw voorkomen worden.

 

Bron: NRC DeHypothekenMakelaar.nl

 



Laatste update: 17/01/2019 11:56.11