VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

AFM publiceert leidraad boeterente

Op 20 maart 2017 publiceerde de AFM een langverwachte leidraad over de wijze waarop banken de boeterente bij vervroegde aflossing moeten berekenen. Sinds 14 juli 2016 is de Mortgage Credit Directive in werking getreden. Die heeft er mede toe geleid dat wettelijk is vastgelegd dat de boeterente die een bank in rekening brengt, niet hoger mag zijn dan het financiële nadeel dat die bank lijdt. De AFM heeft nu aangegeven hoe dit financiële nadeel moet worden berekend. De leidraad geldt voor boeterentes vanaf 14 juli 2016. Veel mensen die vanaf dat moment boeterente hebben betaald, krijgen geld terug op basis van de berekeningsmethodiek van de AFM.

De AFM heeft bij 10 aanbieders onderzoek gedaan naar de wijze waarop ze boeterente berekenen. De conclusie uit het onderzoek is dat deze banken, die het overgrote deel van de hypotheekmarkt vertegenwoordigen, in beginsel dezelfde berekeningsmethodiek hanteren. De uiteindelijke specifieke berekening en de variabelen die de aanbieder in deze berekening gebruikt verschillen tussen de verschillende aanbieders. Het gaat om de Netto Contante Waarde-methode (NCW-methode). Deze waarborgt onvoldoende dat de boeterente eerlijk en transparant is, of dat dit een juiste weergave is van het geleden financiële nadeel van de bank. Waar we hier ‘bank’ zeggen, bedoelen we ook andere geldverstrekkers.

Naast het onderzoek bij de banken zelf, is ook met De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Autoriteit Consument en Markt gesproken. 

Hoe hoog is het financiële nadeel?
Een klant heeft een bepaalde rente afgesproken gedurende een vaste periode (de rentevaste periode of RVP). Als de klant vervroegd aflost (dan wel oversluit), loopt de bank de rente over de resterende rentevaste periode mis. Daar staat tegenover dat hij het geld opnieuw kan uitlenen tegen de dan geldende rente (de vergelijkingsrente) gedurende de resterende rentevaste periode van het oude contract. Het verschil tussen de oude en nieuwe rente gedurende die periode, is het nadeel dat de bank lijdt. Omdat dit renteverschil in één keer wordt ontvangen, moet deze contant worden gemaakt. Daarbij is ook de vergelijkingsrente het uitgangspunt

Concrete invulling uitgangspunten
Bovenstaande algemene benadering is het startpunt voor nadere invulling van concrete uitgangspunten. Er zijn vier uitgangspunten, die we zullen toelichten:

  1. Vergoedingsvrije ruimte
  2. Vergelijkingsrente
  3. Impact LTV
  4. Contractueel aflossingsschema

ad 1      Vergoedingsvrije ruimte
In de meeste hypothecaire kredietovereenkomsten is een vergoedingsvrije ruimte opgenomen, van bijvoorbeeld 10% van de oorspronkelijke hoofdsom. Dit percentage moet ook in beschouwing worden genomen bij de berekening van de boeterente. 

Bij aflossingsvrije hypotheken is dit makkelijk: op een lening van € 200.000 met een vergoedingsvrije ruimte van 10%, is het uitgangspunt voor de berekening van de boeterente dus € 180.000. Bij annuïteiten- of lineaire hypotheken wordt er al afgelost tijdens de looptijd. Hiermee moet in de berekeningsmethodiek rekening gehouden worden. De AFM geeft niet exact weer hoe dat moet, maar benadrukt dat het financiële nadeel in dergelijke gevallen voor de bank lager is. Er wordt immers al maandelijks afgelost. De rente die de bank misloopt, wordt daardoor elke maand lager.

ad 2      Vergelijkingsrente
Voor het bepalen van de vergelijkingsrente gebruikt de aanbieder de contractrente van een hypotheek met een looptijd vergelijkbaar met de resterende RVP. Als de aanbieder geen vergelijkbare looptijd aanbiedt, kiest de aanbieder de hoogste naastgelegen rente (‘naast betere rente’).

Als de RVP bijvoorbeeld 4 jaar en 3 maanden is, dan is het onwaarschijnlijk dat een bank daar een vaste rente voor aanbiedt. Meestal zijn rentevaste periodes immers alleen mogelijk in hele jaren. Als de geldgever in dit voorbeeld een contractrente aanbiedt van 2,5% voor 4 jaar vast en 2,7% voor 5 jaar vast, dan moet worden gekozen voor de voor de klant meest gunstige naastgelegen rente. In dit geval is dat die van 5 jaar vast, dus 2,7%. Hoe hoger de vergelijkingsrente, des te lager is immers het verschil met de huidige contractrente, en des te lager de boeterente.
Bij rentecontracten met ‘rentebedenktijd achteraf’, mag geen rekening worden gehouden met de jaren waarin die rentebedenktijd geldt. Als de oorspronkelijke contractrente bijvoorbeeld 10 jaar, waarvan 2 jaar rentebedenktijd is, dan moet uitgegaan worden van een 8 jaar vaste rente. Enerzijds leidt dit tot een lagere vergelijkingsrente (want een kortere looptijd), maar anderzijds geldt dat de bank voor die twee jaren rentebedenktijd geen vergoeding in rekening mag brengen.

ad 3      Impact LTV en andere renteopslagen
De vergelijkingsrente moet worden vastgesteld op dezelfde LTV als de oorspronkelijke rente. Dus stel dat iemand een hypotheekrente betaalt, met een opslag van 0,3% vanwege een LTV van 100%. Door de vervroegde aflossing, daalt de LTV tot onder de 80%. In dat geval geldt er geen opslag meer. Toch moet voor het vaststellen van de vergelijkingsrente gekeken worden naar de rente met de opslag van 0,3%.
De LTV-opslag hangt niet samen met het renterisico dat de aanbieder loopt en maakt daarmee geen onderdeel uit van de verwachte gemiste contractuele rentebetalingen c.q. het financiële nadeel. Het financiële nadeel bij vervroegde aflossing heeft daarom betrekking op het renterisico en niet op het terugbetalingsrisico.
Het kan ook andersom werken: als er bijvoorbeeld een huisbankkorting is toegepast op de rente, mag deze ook in de vergelijkingsrente worden betrokken.
Hierop geldt een belangrijke uitzondering voor individuele (onderhandelde) kortingen, waarbij de vergelijkingsrente niet mag worden beïnvloed. Deze kortingen mogen niet worden meegenomen in de vergelijkingsrente. Als een aanbieder bijvoorbeeld een korting heeft verleend op de contractrente, leidt dit tot een lager financieel nadeel voor de aanbieder bij vervroegde aflossing (de gemiste rentebetalingen zijn immers lager).

ad 4      Contractueel aflossingsschema en (bank)spaarhypotheken
Zoals al onder uitgangspunt 1 werd gesteld, moet de bank rekening houden met het bestaande aflossingsschema. Dat betekent dat er op het moment van vervroegde aflossing uitgegaan moet worden van de schuld die er dan nog is, verminderd met de vergoedingsvrije ruimte. In feite werd hierdoor de looptijd van de hypotheek fictief verkort. Sommige banken rekenden met een nieuw aflossingsschema van wederom 30 jaar. Dat is niet toegestaan.
Als iemand een (bank)spaarhypotheek heeft, wordt er feitelijk niets afgelost, maar geldt de opbouw in de SEW of kapitaalverzekering toch als aflossing.
In dat geval mag de vergoeding slechts berekend worden over de resterende hoofdsom, verminderd met de vergoedingsvrije ruimte en het opgebouwde spaarkapitaal.

Voorbeeld 1
Hans heeft een annuïteitenhypotheek van (oorspronkelijk) € 200.000 tegen een rente van 5%, 10 jaar vast. De maandlast (rente + aflossing) = € 1.073,64. Na 6 jaar wil hij de hele resterende hoofdsom aflossen. Hij heeft een vergoedingsvrije ruimte van 10%.
De schuld is na precies 6 jaar nog € 179.870. De vergoedingsvrije ruimte is € 20.000 (10% van de oorspronkelijke hoofdsom).  
De vergoeding moet berekend worden over € 179.870 -/- € 20.000 = € 159.870. Maar er moet ook rekening mee worden gehouden dat Hans de komende 4 jaar maandelijks € 1.073,64 zou zijn blijven betalen, waaronder een deel aflossing. Volgens het geldende schema, had Hans de komende 4 jaar nog € 17.186 afgelost. Daarover had de bank niet de hele resterende 4 jaar rente ontvangen. Daarmee moet de bank rekening houden. Het is dus niet zo, dat de bank ervan mag uitgaan dat Hans op het moment van de vervroegde aflossing een nieuw aflossingsschema heeft van 30 jaar. De aflossing gedurende de eerste 4 jaar daarvan zou dan namelijk lager zijn. De vergoeding voor vervroegde aflossing zou daardoor hoger worden.  

Voorbeeld 2
Piet heeft een bankspaarhypotheek van € 200.000 met een boetevrije ruimte van 10%.
Hij wil vervroegd aflossen. Er is op dat moment al € 50.000 opgebouwd in een SEW.
De vergoedingsrente moet berekend worden over € 200.000 -/- € 20.000 -/- € 50.000 = € 130.000.
Bovendien moet de bank er rekening mee houden dat Piet de resterende rentevaste periode nog inleg had gestort op de SEW. Over deze inleg had de bank rente moeten vergoeden. Het feit dat Piet nu vervroegd aflost, betekent dus dat de bank weliswaar een nadeel heeft (geen ontvangen rente), maar ook een voordeel (minder te vergoeden rente). Dit voordeel moet meegenomen worden in de berekening van de totale vergoedingsrente. Die wordt daardoor lager.

Transparantie
Banken moeten de klant, die aangeeft dat hij vervroegd wil aflossen (waaronder oversluiten valt), duidelijkheid bieden over de berekeningswijze van de vergoedingsrente. Uit die berekening moet blijken dat de vergoeding niet groter is dan het nadeel van de bank. 

Terugwerkende kracht
De AFM-leidraad geldt vanaf 14 juli 2016, toen de MCD-richtlijn inging. Dat betekent dat klanten die sindsdien vervroegd hebben afgelost of overgesloten, mogelijk compensatie krijgen voor het deel van de vergoeding dat te hoog was. De Vereniging Eigen Huis pleit ervoor de terugwerkende kracht te verlengen tot 5 jaar voorafgaand aan de inwerkingtreding van de MCD-richtlijn, omdat banken ook in die voorgaande jaren al een te hoge vergoedingsrente in rekening gebracht zouden hebben. De Nederlandse Vereniging van Banken voelt hier echter (begrijpelijkerwijs) niets voor.

Het is en blijft een ‘Leidraad’
De AFM benadrukt dat het hier gaat om een leidraad, waarvan een bank mag afwijken. Het mag alleen niet zo zijn dat die afwijking ertoe leidt dat de vergoeding die een klant moet betalen, hoger wordt dan het door de bank geleden nadeel. Dit moet ook aantoonbaar zijn, door transparant te zijn in de berekeningsmethodiek. 

Vervolgactie
De AFM onderzoekt in 2017 of aanbieders de normen in artikel 81c BGfo naleven. In dat artikel staat de bepaling dat vergoedingsrente niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden nadeel. Zij zal daarbij de in deze leidraad geformuleerde uitgangspunten betrekken en nagaan of de berekening transparant, eerlijk en maximaal een weergave van het financiële nadeel is. Als aanbieders onvoldoende invulling geven aan de norm, kan de AFM handhavend optreden. Daarnaast kan de AFM in de toekomst gebruik maken van haar bevoegdheid om nadere regels te stellen.

Bron: Fintool 21032017

DeHypothekenMakelaar.nl

 

 



Laatste update: 21/03/2017 10:27.01