VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

Monitor Koopwoningmarkt 2015-1

7 mei 2015

Een interessant rapport van TU Delft waaraan ook HDN meewerkt met daarin de laatste ontwikkelingen op de koopwoningmarkt uit het afgelopen kwartaal.

Het rapport opent met een beschouwing over de leencapaciteit. Die is in het eerste kwartaal van 2015 gedaald ten opzichte van het kwartaal daarvoor. De hypotheekrente is weliswaar gedaald van 3,5% naar 3,2% en de inkomens zijn in het vierde kwartaal van 2014 weer licht gestegen. Maar daar staat tegenover dat per 1 januari 2015 het schenkingsrecht is ingeperkt, de maximaal toegestane LTV naar 103% is verlaagd en (op advies van het Nibud) een extra versterkte aanscherping van de maximale financieringslastpercentages (LTI) geldt. Deze ontwikkelingen hebben er toe geleid dat met name voor de lage en middelhoge inkomensgroepen aanzienlijk lagere maximale hypothecaire leningen mogelijk zijn. Daarbij is ook steeds meer eigen geld nodig, wat de drempel om te kopen vooral voor ‘onvermogenden’ (starters/lagere inkomens) verhoogt. Bovendien wordt het steeds moeilijker om het onderhoud en eventuele verbeteringen mee te financieren. De voorkeur voor woningen die ‘instapklaar’ zijn, zal daarom vermoedelijk sterker worden onder potentiële kopers.

Minder koopbeslissingen
Deze monitor laat evenals de eerste kwartalen in eerdere jaren een terugval zien in het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad en in het aantal afgesloten hypotheken. Rekening houdend met het normale seizoenpatroon, zijn de cijfers echter gunstig te noemen. In vergelijking met een jaar geleden ligt de dynamiek op de hypotheken- en koopwoningmarkt maar liefst 20% hoger. Dit schept veel vertrouwen voor de rest van het jaar en voor een verder herstel van de koopwoningmarkt in het algemeen.

De verkoopprijzen blijven nog steeds voorzichtig positief reageren op de toegenomen dynamiek op de koopwoningmarkt. De in de afgelopen jaren doorgevoerde aanscherpingen van de financieringsvoorwaarden en het nog steeds omvangrijke aanbod van koopwoningen lijken een sterker herstel van de koopprijzen af te remmen. Verkopende huishoudens en potentiële kopers lijken zo in een prijs-impasse terecht te kunnen komen. De eerste groep ziet in de geringe prijsstijging een aanleiding om niet te zakken met hun vraagprijs en voor de tweede groep zijn de kleine plusjes nog geen reden om een hogere prijs te willen bieden.

Seizoenpatroon leidt tot tijdelijke afname van woningverkopen

Het aantal door de NVM geregistreerde woningverkopen kent in het eerste kwartaal van 2015 een daling ten opzichte van het vierde kwartaal van 2014 (-17%), maar stijgt daarentegen in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2014 (+19%). Het aantal door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen laat in het eerste kwartaal van 2015 eveneens een sterke daling (-32%) zien ten opzichte van het vorige kwartaal, maar komt daarmee nog steeds 27% hoger uit dan een jaar geleden. Naast dit normale seizoenpatroon constateert de NVM ook een relatief sterke vraagontwikkeling naar appartementen, wat op termijn ook tot meer vraagdruk in de overige marktsegmenten kan leiden.

 

Aantal transacties komt lager uit
Het normale seizoenpatroon beheerst ook de cijfers over de feitelijke transacties in het eerste kwartaal van 2015. Het Kadaster registreerde 34.500 woningtransacties en 50.900 nieuw afgesloten hypotheken in het meest recente kwartaal, wat een daling van respectievelijk 33% en 30% ten opzichte van het vorige kwartaal betekent. Toch liggen deze aantallen flink hoger dan in dezelfde periode in voorgaande jaren.

Koopprijsstijging blijft aan de voorzichtige kant
De mediane verkoopprijs van alle door NVM-makelaars verkochte woningen stabiliseert in het eerste kwartaal van 2015, terwijl de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van alle transacties (gepubliceerd door het Kadaster en het CBS) een geringe stijging laat zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal.
De vierkante meterprijs per woningtype stabiliseert eveneens in het eerste kwartaal van 2015, nadat deze in de afgelopen anderhalf jaar steeds licht was opgelopen. De toegenomen dynamiek op de koopwoningmarkt leidt nog niet tot een te verwachten sterker herstel van de koopprijzen.

Nieuwbouwmarkt trekt verder aan
De omstandigheden op de markt van nieuwbouw koopwoningen verbeteren in een snel tempo. In het vierde kwartaal van 2014 (waarop de meest actuele cijfers betrekking hebben) komt het aantal verkochte nieuwe koopwoningen uit op ruim 7.700 woningen. Daarmee wordt het niveau van begin 2008 weer benaderd. De gemiddelde prijs van de verkochte nieuwbouwwoningen is daarbij met 3,3% gestegen ten opzichte van het voorliggende kwartaal; een stijgingspercentage dat niet meer is gehaald sinds het uitzonderlijke vierde kwartaal van 2012.

De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, Hypotheken Data Netwerk. Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, Vereniging Eigen Huis en Waarborgfonds Eigen Woning en wordt gepubliceerd door het Expertisecentrum Woningwaarde van het OTB, Faculteit Bouwkunde TU Delft.

DeHypothekenMakelaar.nl 19052015

 

CBS / Kadaster: woningmarktcijfers
In april 2015 waren bestaande koopwoningen 2,3% duurder dan in april 2014. T.o.v. topmaand augustus 2008 is de prijsdaling 18,0% (vorige maand: 18,3%). De prijzen liggen nu op het niveau van september 2003. Vergeleken met de slechtste maand, juni 2013, is de prijsstijging 4,4%. De prijzen stijgen in alle provincies, het sterkst in Noord-Holland en Utrecht (4,1%). Het aantal verkochte woningen in april daalde met 4,8% t.o.v. de vorige maand en steeg met 18,3% t.o.v. april 2014.

April 2015:

·                          aantal verkochte woningen: 12.748 (maart 2015: 13.393; april 2014: 10.780);

·                          aantal gesloten hypotheken: 18.692 (maart 2015: 19.396; april 2014: 16.364);

·                          gemiddelde hypotheeksom: €249.814 (maart 2015: €249.895; april 2014: €246.499);

·                          gemiddelde koopsom: €224.376 (maart 2015: €225.024; april 2014: €220.136);

·                          prijsindex: 87,7 (maart 2015: 87,4; april 2014: 85,7);

·                          totale hypotheeksom: €4.450 miljoen (maart 2015: €4.612 miljoen; april 2014: €3.452 miljoen);

·                          aantal executieveilingen: 166 (maart 2015: 229; april 2014: 164).

 

Kadastercijfers betreffen definitieve notarieel gepasseerde aktes. De prijsindex geeft het prijsverloop weer. 2010 = 100.

 

Monitor Koopwoningmarkt 2015-1

Uit de Monitor Koopwoningmarkt van TU Delft i.s.m. HDN blijkt dat de leencapaciteit in Q1-2015 lager is dan in Q4-2014. Tegenover de gedaalde hypotheekrente (van 3,5% naar 3,2%) en de iets hogere inkomens staan het beperktere schenkingsrecht, de verlaagde maximale LTV (naar 103%) en beperktere maximale financieringslastpercentages (LTI). Door deze ontwikkelingen kunnen lage en middelhoge inkomensgroepen minder lenen en moeten ze steeds meer eigen geld inbrengen. Bovendien wordt het steeds moeilijker om het onderhoud en verbouwingen mee te financieren. Vergeleken met Q1-2014, ligt de dynamiek op de hypotheken- en koopwoningmarkt 20% hoger. De strengere financieringsvoorwaarden en het grote woningaanbod drukken een sterkere stijging van de koopprijzen. Verkopers en potentiële kopers lijken zo in een prijsimpasse terecht te kunnen komen. De verkopers zien in de geringe prijsstijging een aanleiding om niet te zakken met hun vraagprijs en voor de koper zijn de kleine plusjes nog geen reden om een hogere prijs te willen bieden. In Q4-2014 zijn ruim 7.700 nieuwe koopwoningen verkocht. Dat nadert het niveau van begin 2008. De gemiddelde prijs van de verkochte nieuwbouwwoningen is 3,3% hoger dan in Q3-2014.

 

Hypotheekmonitor

In Q1-2015 werden er 10.760 hypotheken overgesloten, 1/3 meer dan in Q1-2014. Oversluiters vormen een 1/5 van het totaal aantal verkochte hypotheken, blijkt uit de hypotheekmonitor van IG&H. Vergeleken met Q1-2014 groeide de hypotheekomzet met 33% tot bijna €12 miljard. In Q1-2015 zijn 51.000 hypotheken gesloten; 18% meer dan in Q1-2014. De 3 grote banken blijven de markt domineren: Rabobank, ABN Amro en ING Bank. De 2 nieuwkomers Munt Hypotheken en Lloyds Bank zijn gegroeid, maar staan nog niet in de top 10. De grootste stijger is ING (+1,5%). Andere stijgers zijn Achmea (+1,1%), Aegon (+1,0%), Obvion (+0,6%) en HQ Hypotheken (+0,5%). Delta Lloyd (-1,3 %) is de grootste daler, gevolgd door Argenta (-1,2%).

 

FSC wil 90% LTV

Het Financieel Stabiliteitscomit� (FSC), adviesorgaan van de regering, wil dat de Loan-to-Value (LTV) vanaf 2018 met 1% per jaar verder afneemt tot een niveau van 90%. Dit moet restschulden bij een nieuwe crisis voorkomen. Volgens het FSC maken hoge LTV’s de balansen van banken en huishoudens kwetsbaar en gaan zij gepaard met grotere schommelingen in huizenprijzen en daarmee ook de economie. Het FSC realiseert zich dat starters door een lagere LTV veel langer moeten sparen voor een koophuis en dat daardoor de vraag naar huurwoningen toeneemt. Toezichthouders DNB en AFM staan achter het FSC-advies. Minister Blok ziet er niets in. Kritiek is er ook van de banken (NVB), Eigen Huis (VEH), de makelaars (NVM) en het Centraal Planbureau (CPB). Onnodig en onverstandig, is de algemene kritiek. Voor het verminderen van schommelingen in de economie is het beter om het probleem bij de bron aan te pakken, zegt het CPB, door het verder versoberen van de hypotheekrenteaftrek en een zwaardere risicoweging van hypotheken. Het CPB stelt dat een Loan-to-Income (LTI) effectiever is om een huizenprijsbubbel te voorkomen dan een LTV-limiet.

 

AFM: prijs van hypotheekadvies

Het gemiddelde tarief voor onafhankelijk hypotheekadvies was in 2014 € 2.167 (2013: €2.002; 2012: €2.457). Het gaat hier om het gemiddelde verrichtingentarief voor een alleenstaande starter met een vast arbeidscontract. Adviseurs adviseren steeds vaker o.b.v. een verrichtingentarief en steeds minder o.b.v van een uurtarief. Er zijn lichte prijsverschillen per provincie. Deze is met €2.096 het laagst in Friesland en loopt op tot gemiddeld €2.205 in Brabant.

 

AFM: rentekorting hypotheken

Hypotheekverstrekkers moeten consumenten met hetzelfde risicoprofiel en dezelfde rentevastperiode ook hetzelfde rentetarief voor een hypotheeklening aanbieden. De hypotheekrente voor nieuwe klanten mag niet verschillen van de rente bij het verlengen van de rentevastperiode. Dat is wettelijk vastgelegd via het eensporig rentebeleid in 2013. De AFM constateert dat er verbeteringen mogelijk zijn in de naleving van deze regels.

·                          Hypotheekverstrekkers mogen alleen kortingen verstrekken aan personen als de korting geldt voor nieuwe �n bestaande klanten. Kortingen of opslagen die afhankelijk zijn van het passeren van een hypotheekakte zijn niet toegestaan, tenzij deze korting/opslag ook aan klanten bij renteverlenging wordt aangeboden. Dit geldt ook voor een dalrente-optie.

·                          Bij kortingen aan bestaande en nieuwe klanten moeten beide groepen actief worden ge�nformeerd.

·                          Tariefverschillen die niet voortkomen uit verschillende risicoprofielen zijn niet toegestaan. Denk aan kortingen voor het financieren van nieuwbouwwoningen.

·                          Rentekorting bij het afsluiten van een ander financieel product mag alleen als bestaande klanten, die dit product al hebben, ook rentekorting op de hypotheek kunnen krijgen.

 

 



Laatste update: 01/06/2015 20:52.12