VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

WOZ-bezwaar beoordeeld en verlaagd: waardevermindering woning vanwege ligging aan drukke rondweg waarop verkeer en (geluids)overlast is toegenomen

20 januari 2014

De ligging van een woning (en tuin) aan een drukke rondweg waarop het verkeer en de (geluids)overlast is toegenomen, kan een omstandigheid vormen waarmee rekening moet worden gehouden bij de waardering van die woning voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Aldus oordeelde de Rechtbank Noord-Holland in een uitspraak die onlangs is gepubliceerd.

De zaak luidde als volgt.
 
Belanghebbende is de eigenaar van een woning (met tuin). Deze woning is gelegen naast een rondweg. De tuin van de woning is slechts door een stoep van twee meter breed gescheiden van de rondweg, en ligt op hetzelfde niveau als deze rondweg. Belanghebbende heeft aan de rechtbank overzichten “Etmaalintensiteiten gemotoriseerd verkeer” overgelegd. Uit deze overzichten blijkt dat door het openstellen van een busbrug voor het overige verkeer, het aantal passerende motorvoertuigen op de rondweg is toegenomen van 5.000 naar 7.000 per etmaal. Ook is de (geluids)overlast toegenomen. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat al deze factoren een verminderende invloed hebben op de waarde van zijn woning voor de Wet WOZ. De heffingsambtenaar had deze waarde vastgesteld op 254.000 Euro.
 
Op grond van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De WOZ waarde van een onroerende zaak wordt jaarlijks door de heffingsambtenaar vastgesteld bij beschikking. Daarbij rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Als regel zal de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde onderbouwen door middel van een taxatierapport. Wanneer een belastingplichtige vindt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is, rust op hem de last aannemelijk te maken welke – lagere – waarde wel juist is. Daarbij is het van belang dat de belastingplichtige de door hem verdedigde waarde ook kan onderbouwen, bijvoorbeeld door een taxatierapport of een ander deskundigenonderzoek.
 
In de hier besproken zaak hecht de rechtbank belang aan het argument van belanghebbende dat de ligging van de woning (en de tuin) aan de rondweg waarop het verkeer is toegenomen, een omstandigheid is waarmee rekening moet worden gehouden bij de waardering daarvan. Het tegenargument van de heffingsambtenaar dat een potentiële koper van een woning die gelegen is aan de rondweg, juist bereid zou zijn om meer te betalen omdat de woning is gelegen aan een rondweg waarmee een andere wijk wordt ontsloten, acht de rechtbank daarentegen niet aannemelijk. De rechtbank verlaagt de waarde van de woning daarom tot het – door belanghebbende bepleite – bedrag van 235.000 Euro. (Ofwel slechts een schamele € 10.000,-…)
 
Bron: PWC belastingnieuws / Rechtbank Noord-Holland, 07-06-2013 (gepubliceerd 15-01-2014), nr. HAA 12/4343
DeHypothekenMakelaar.nl

 



Laatste update: 21/01/2014 11:17.33