VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

Hypotheekgegoochel

In (onderstaande) column Voor het Blok kon u lezen dat Minister Blok nieuwe maatregelen heeft aangekondigd om de hypotheekmarkt uit het slop te halen. Opmerkelijk is de volgende maatregel:

Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. Deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele periode zijn de kosten echter hoger wanneer de consument voor dit product kiest. Dit leidt niet tot wijziging van de Wet IB 2001.

Inmiddels is op de website van SGP meer bekend geworden over de nieuwe hypotheekvorm.

 


Flexibele hypotheken

13 feb 2013

In het akkoord over de woonplannen is opgenomen dat hypotheken geflexibiliseerd worden zodat de facto sprake kan zijn van 50% aflossing. Uitgangspunt blijft dat de overheid aflossen fiscaal stimuleert. Aan de fiscale wetgeving verandert niets. Wel zullen belastingdienst en AFM aangeven dat 50% aflossing mogelijk is, mits voldaan wordt aan de wetgeving. Daardoor kunnen kopers desgewenst het volgende product afnemen bij banken (als zij dat aanbieden en in het individuele geval verantwoord achten).

Het product bestaat uit twee leningen. De eerste lening is de standaard annuïtaire lening,  conform de huidige wetgeving, die de aankoop volledig financiert (na aftrek van inbreng eigen middelen). Er wordt volledig afgelost via een annuïtair schema in 30 jaar. De tweede lening is een annuïtaire lening die tegelijkertijd wordt afgesproken met een looptijd van 30 jaar en een schuld bij startdatum gelijk aan nul. Deze lening wordt in 30 jaar opgebouwd naar een waarde van 50% van de waarde van de woning bij aankoop (na aftrek van inbreng eigen middelen). Op hetzelfde moment dat een bedrag afgelost wordt op de eerste lening, wordt de helft van dat bedrag toegevoegd aan de tweede lening. Mensen storten dus de aflossing op de rekening van de bank en krijgen de helft van die aflossing terug via de tweede lening op hun rekening. De rente op de eerste lening is aftrekbaar voor de belasting. De rente op de tweede lening niet. De AFM zal eisen dat het rentepercentage voor beide leningen identiek is zodat rente-arbitrage voorkomen wordt en dat beide leningen een hypothecaire lening zijn.

Voor dit product is duidelijk dat over de hele looptijd de kosten hoger zijn dan voor een enkelvoudige lening waarbij 100% afgelost wordt. Maar de eerste 30 jaar zijn de lasten voor de koper lager omdat per saldo minder afgelost wordt. De consument kan zo kiezen tussen een lening met hogere maandlasten en 100% aflossing of een lening met lagere maandlasten en 50% aflossing. Deze variant leidt tot een ongeveer vergelijkbaar risicoprofiel als de tot voor kort vaak gebruikte hypotheekcombinatie van 50% aflossingsvrij en 50% banksparen.

Grafisch ziet het product er uit als weergegeven in onderstaande figuur.

 

Door de heer van Luijk van Woonvisie Rotterdam is een doorrekening gemaakt van de verschillen in maandlasten van de twee typen leningen. Daarbij is uitgegaan van een lening van 200.000 euro, een looptijd van 30 jaar, een inkomen van 50.000 euro (eenverdiener) en een rente van 5%. De lening met een aflossing van 50% leidt in dit geval tot een netto maandlast die 120 euro lager ligt voor de hele periode. Het eerste jaar levert dit een voordeel op van 16%. Dit percentage loopt af naar 11% in het laatste jaar. Daar staat tegenover dat aan het einde van de looptijd een schuld resteert van 100.000 euro. Overigens is dit, gerekend met 2% inflatie, gelijk aan een bedrag in reële termen van 55.000 euro. Dus in vergelijkbare termen gaat het eigenlijk om een restschuld van 28%. De consument kan dus kiezen voor een hypotheek met 50% aflossing en 120 euro lagere maandlasten en een hypotheek met 100% aflossing.

Rekenvoorbeeld situatie januari 2013

Rekenvoorbeeld situatie maart 2013

« ga terug

Bron: http://www.sgp.nl/Actueel/Flexibele%20hypotheken.wli#content


Ik heb de nieuwe hypotheekvorm vergeleken met de huidige. Ik ben van de volgende gegevens uitgegaan:

 

Annuiteiten hypotheek

140.000

Hypotheekrente

5%

Inkomen    

30.000

Looptijd    

30 jaar

Huidige regeling (100% annuïteitenhypotheek)

 

Maand

Restschuld hypotheek

Rente

Aflossing

Brutolast

Fiscaal voordeel

Nettolast

1

140000

583

169

752

216

536

60

128775

537

215

752

196

556

120

114155

476

276

752

171

581

180

95392

397

355

752

138

614

240

71312

297

455

752

96

656

300

40408

169

538

752

41

711

360

748

4

748

752

0

752

361

0

0

0

0

0

0

De getallen zeggen voldoende. De brutomaandlasten blijven gelijk, maar de nettomaandlasten stijgen. Bovendien is na 30 jaar de gehele hypotheek afgelost. In het nieuwe voorstel van Blok wordt er naast de 100% annuïteitenhypotheek een 50% aflossingsvrije hypotheek gesloten. Maandelijks wordt er opgenomen uit deze aflossingsvrije hypotheek.

De opname is 50% van de aflossing die plaatsvindt in de annuïteitenhypotheek. De annuïteitenhypotheek wordt dus steeds lager, terwijl de aflossingsvrije hypotheek steeds hoger wordt. Het nadeel van de aflossingsvrije hypotheek is dat de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Hieronder de berekening.

Voorstel Blok (100% annuïteiten- en 50% aflossingsvrij)

 

Maand

Restschuld hypotheek

Rente

Opname van tweede lening

Saldo tweede lening

Aflossing

Brutolast

Fiscaal voordeel

Nettolast

1

140000

583

84

84

169

668

216

452

60

128775

537

84

5720

215

668

196

472

120

114155

476

84

13061

276

668

171

497

180

95392

397

84

22481

355

668

138

530

<

Laatste update: 19/02/2013 13:45.50