VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

De nieuwe en oude eigenwoningregeling: een sprookje loopt ten einde

Bovenkant formulier

 

De slechte situatie op de woningmarkt noopt tot maatregelen die bezitters van woningen en aspirant-kopers weer vertrouwen moeten geven. Maar tegelijkertijd zweeft er al jaren een mantra door de fiscale en politieke wereld dat de hypotheekrenteaftrek 'onhoudbaar' is en 'op de schop' moet. Die twee wensen lijken niet goed verenigbaar. Toch heeft het vorige kabinet een poging in die richting gedaan door het wetsvoorstel tot wijziging van de fiscale behandeling van de eigen woning. Het nieuwe kabinet heeft het voorstel na zijn aantreden eigenlijk zonder meer overgenomen. De wetswijziging wordt dus door een groot deel van de politiek gedragen. Dat is opmerkelijk. Want de renteaftrek gaat inderdaad op de schop, maar of dat leidt tot meer vertrouwen in het herstel van de woningmarkt is op zijn zachtst gezegd onzeker. De wetswijziging behelst namelijk alleen maar een beperking van de renteaftrek. Daarnaast leidt het tot aanmerkelijke verschillen in behandeling tussen starters op de woningmarkt en bestaande eigenwoningbezitters.

 

De spaarhypotheek: een doorzichtige truc

Nu moet gezegd dat de inmiddels oude hypotheekrenteaftrek ook wel erg riant in elkaar stak. De meest voorkomende hypotheekvorm, de spaarhypotheek, is in feite een nogal doorzichtige truc. U leent geld bij de bank en opent meteen een spaarrekening, soms in de vorm van een verzekering. Op die rekening moet u in de loop der jaren verplicht bedragen storten die u er niet meer mag afhalen. Over het gespaarde bedrag krijgt u rente tegen het percentage dat u ook voor uw lening betaalt. Na dertig jaar is de spaarrekening inclusief de rente precies zo groot geworden dat u er de lening mee kunt aflossen. U móet de lening er zelfs mee aflossen. Maar in de hele looptijd van de lening lost u niets af en krijgt u dus voor het volle bedrag renteaftrek. En de rente op de spaarrekening dan ? Die is belastingvrij.

Als u niet in sprookjes gelooft zult u nu zeggen: maar daar trapt de belastinginspecteur toch niet in? Die zegt natuurlijk dat er in feite helemaal geen spaarrekening is. En dat de bedragen die u jaarlijks op de zogenaamde spaarrekening stort gewoon aflossingen zijn. In de kleine lettertjes van de overeenkomst staat ook dat de bank de eerste gerechtigde is. Sterker: de bank boekt de gespaarde bedragen in haar eigen administratie meteen af van de lening. Misschien denkt de inspecteur er wel zo over, maar toch zegt hij het niet. De spaarhypotheek is in de jaren tachtig opgekomen en werd destijds al met enige aarzeling door de Belastingdienst geaccepteerd, wellicht mede om de destijds opbloeiende eigenwoningmarkt te stimuleren. En vanaf 2001 staat de spaarhypotheek zelfs gewoon in de wet. Het is een keurige financieringsvorm geworden!

 

Het sprookje duurt voor de meesten nog voort

Maar nu moet er dan toch een eind aan komen. Het is afgelopen met renteaftrek voor leningen als er niet gewoon jaarlijks wordt afgelost. De fiscaliteit sluit weer aan bij de realiteit die we als zuinige Hollanders allemaal als kind hebben geleerd: wat je leent moet je ook weer teruggeven. Je spaart die terugbetaling niet eerst op, maar je betaalt gewoon steeds een stukje terug.

Maar wat moeten al die mensen die al zo'n spaarhypotheek hebben lopen? Als zij opeens jaarlijks moeten aflossen, worden hun woonlasten hoger dan waarop zij hadden gerekend toen zij hun huis kochten. De wetgever is hun ter wille: voor deze mensen duurt het sprookje nog voort: zij mogen hun rente blijven aftrekken en mogen blijven genieten van hun belastingvrije spaarrekening totdat de dertig jaar om zijn. Die mensen zijn momenteel natuurlijk veruit in de meerderheid. Dus voor die grote meerderheid verandert er helemaal niets aan de renteaftrek. Eigenlijk was er op 1 januari van dit jaar nog geen enkele woningbezitter die last zou krijgen van de wetswijziging. En ook degenen die ooit voor een andere hypotheekvorm kozen (bijvoorbeeld een aflossingsvrije lening), krijgen nog tot 1 april 2013 de mogelijkheid om hun hypotheek alsnog om te zetten in zo’n spaarhypotheek. Of zo'n omzetting altijd verstandig is, is de vraag. Bedenk dat daarmee vooral de eerste jaren de maandlasten zullen toenemen. Niet voor niets heeft men destijds geadviseerd een deel aflossingsvrij te houden. Raadpleeg daarover zo nodig tijdig uw bank.

 

Starters zijn de klos?

Alleen degenen die pas na die datum op het idee komen om een huis te kopen zijn de klos. Voor hen gelden meteen de nieuwe regels. Het is aflossen geblazen en wel volgens een 'annuïtair' schema; een wiskundige formule waarmee in precies dertig jaar de schuld heel geleidelijk wordt afgelost. Je betaalt elke maand een vast bedrag aan de bank. In het begin zit daar een klein stukje aflossing in, omdat het grootste deel opgaat aan de rente. Die rente is gewoon aftrekbaar. Maar door de maandelijkse aflossing daalt de schuld langzaam en is er dus steeds wat minder rente verschuldigd. Daardoor stijgt het aflossingsdeel in de maandbetalingen geleidelijk, waartegenover het rentedeel daalt. En zo voort. Aan het eind van de dertig jaar bestaat het grootste deel van de maandbedragen uit aflossing en is er nog maar een heel klein beetje aftrekbare rente. Het toeval wil dat degenen die na 1 januari 2013 besluiten een huis te gaan kopen starters zijn. Zij worden meteen met de nieuwe regels geconfronteerd. Hopelijk geeft hen dat geen moeilijker positie op de woningmarkt. Want starters zijn meestal jongeren. En al leven ook zij graag lang en gelukkig, voor hen zijn er geen sprookjes meer.

 

Bron:  KluwerPlein Dick van den Hoeven 04 februari 2013

DeHypothekenMakelaar.nl



Laatste update: 06/02/2013 15:51.00