VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

Analyse en Oplossing woningmarkt


Interview met Johan Conijn, Buitengewoon Hoogleraar Woningmarkt aan de UvA en directeur bij Ortec Finance

Er staan steeds meer woningen te koop, de huizenprijzen dalen en volgens betrokkenen komen kopers en huurders voorlopig niet in beweging. Is er nog hoop voor de woningmarkt vroegen wij aan Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar woningmarkt aan de UvA.

'Ja, hoewel het nog wel een tijdje zal duren. Mijn optimisme komt voort uit een aantal recente initiatieven. Op verzoek van minister Blok wordt onderzocht of pensioenfondsen een grotere rol kunnen spelen op de Nederlandse markt voor hypothecaire woningfinanciering. Hij speelt daarbij in op lopende initiatieven van bijvoorbeeld het APG en PGGM. Zij pleiten voor de oprichting van een Nationale Hypotheekbank, die obligaties met garantie kan uitgeven, op basis van hypotheken met NHG / Nationale Hypotheekgarantie. Herstel van de hypotheekmarkt zal het herstel van de woningmarkt inluiden. Pensioenfondsen hebben wat dat betreft de sleutel in handen om de markt in positieve zin te laten kantelen.'

'Funding gap'
Waarom stagneert de hypotheekmarkt?

'De financiering van de hypotheekmarkt geschiedt voor een deel door middel van spaargeld. Recente rapporten van onder meer de Nederlandsche Bank tonen een groot gat van zo’n € 300 miljard (!) tussen de totale uitstaande hypotheekschuld van particulieren ( ± 650 mld. euro.) en het totale spaarsaldo350 mld. euro).

 

Deze zogenaamde 'funding gap' van 300 mld euro vormt het probleem omdat banken genoodzaakt zijn dit geld aan te trekken op de kapitaalmarkt. Veelal vond dit plaats door middel van securitisatie. De vraag naar Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) is echter als gevolg van de kredietcrisis in 2008 erg laag. Mede doordat investeerders anticiperen op aankomende regelgeving voor verzekeraars (Solvency II) en banken (Basel III). Door deze nieuwe regels wordt het beleggen in RMBS nog minder aantrekkelijk. Omdat banken de 'funding gap' moeilijker kunnen (her)financieren, zet men de rem op hypotheekproductie. Rentemarges zijn ongekend hoog, het productaanbod verschraalt en in voorwaarden wordt men nog strenger.

'Daarnaast wordt de hypotheekmarkt getroffen door overheidsmaatregelen als reactie op de kredietcrisis. Aanscherpen van de regels met betrekking tot loan-to-value en loan-to-income en beperking in de keus van lineair en annuïteit, maken het rondkrijgen van een financiering lastiger maar vooral ook duurder.'

Oplossing
Hoe trek je de hypotheekmarkt weer vlot?

'Op de lange termijn is er veel meer nodig dan een oplossing voor de hypotheekmarkt. Een grondige hervorming van zowel de koop- als de huursector en bijbehorende beleidsinstrumenten zijn nodig voor een duurzaam functionerende woningmarkt. De problemen op de hypotheekmarkt zijn echter zo urgent, dat daar niet gewacht kan worden op dergelijke structurele ingrepen.'

'De bereidheid van pensioenfondsen om hypotheken over te nemen van banken is één oplossing. Daarnaast zouden zij zich wellicht ook actiever aan kunnen bieden als geldverstrekker. Het verbond van Verzekeraars pleit voor een versoepeling van de regels binnen Solvency II en Basel III zodat RMBS-beleggingen niet tot extra kapitaalbeslag zullen leiden. Vanuit mijn vakgroep pleiten we, in navolging van anderen, daarnaast voor invoering van het zogenaamde Deense model. Maar daarover meer tijdens het Hypotheken Event.'

Bron: Financhise 22012013 Johan Conijn

Interview met Johan Conijn, Buitengewoon Hoogleraar Woningmarkt aan de UvA en directeur bij Ortec

DeHypothekenMakelaar.nl




Laatste update: 22/01/2013 11:07.41