VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

Hypotheken 2013 en bestaande Hypotheken

De belastingregels rond de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek gaan in 2013 ingrijpend veranderen. Het wetsvoorstel Belastingplan 2013 is inmiddels door de Tweede Kamer aangenomen. Als de Eerste Kamer het Belastingplan op 18 december 2012 aanneemt, zullen onderstaande wijzigingen definitief worden ingevoerd.

Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2012

De (nieuwe niet onder overgangsrecht vallende) eigenwoningschuld (lening waarover u de hypotheekrente mag aftrekken) moet per 1 januari 2013 binnen 30 jaar annuïtair of lineair en voor 100% worden afgelost.

  • De hypotheekakte heeft een verplicht annuïtair aflossingsschema.
  • Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen ook in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.
  • Op het moment van afsluiten ligt de aflossingsverplichting vast. Voldoet een hypotheeklening niet aan de eisen, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.

Overgangsregeling voor bestaande hypotheken

Een 100% annuïtair aflossingsschema is alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 nieuw worden afgesloten. Voor bestaande hypotheken geldt echter overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets. Ook niet als u verhuist of uw hypotheek oversluit. De overgangsregeling geldt wanneer:

  • u op 31 december 2012 in het bezit bent van een eigen woning waarop een hypotheek rust.
  • u in 2012 uw woning heeft verkocht en momenteel huurt. De hypotheekschuld van uw voormalige woning valt onder het overgangsrecht, mits u in 2013 opnieuw een woning koopt.
  • u in 2012 een woning koopt*, ook al is dat voor de eerste keer. U valt dan nog onder de huidige fiscale regels en u bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek.

* Er is sprake van een gekochte woning in 2012 als u uiterlijk 31 december 2012 een koopovereenkomst bent aangegaan. Die koopovereenkomst mag de gebruikelijke bedingen bevatten zoals een financieringsvoorbehoud en de 3 dagen bedenktijd. Deze bedingen hoeven op 31 december 2012 nog niet verstreken te zijn. Sluit u vervolgens in 2013 een lening af, dan wordt deze lening aangemerkt als een bestaande lening. De lening moet uiterlijk voor 1 januari 2014 zijn afgesloten.

Als u na 1 januari 2013 naar een duurdere woning verhuist of gaat verbouwen aan uw woning en u uw hypotheek verhoogt, dan valt het aanvullende gedeelte van uw financiering wel onder de nieuwe regeling. Dit hypotheekdeel moet u dus wel annuïtair of lineair  aflossen om voor dit gedeelte recht te houden op renteaftrek. In dit geval bestaat uw hypotheek dus uit twee afzonderlijke delen: een wel gerespecteerd (mogelijk aflosvrij) en een niet gerespecteerd en 100% annuïtair of lineair  aflossend deel.

(Bank)spaarhypotheek

Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk om de volgende hypotheken in belastingbox 1 af te sluiten:

  • bankspaarhypotheek (Spaarrekening Eigen Woning of SEW)
  • spaarhypotheek (Kapitaalverzekering Eigen Woning of KEW)
  • spaarbeleggingshypotheek (Beleggingsrecht Eigen Woning of BEW)

Maar in bepaalde situaties geldt het overgangsrecht:

  1. Als u nu reeds een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek heeft en van plan bent alsnog een bankspaarrekening af te sluiten voor de aflossing.
    Als u de bestaande aflossingsvrije hypotheek wilt omzetten naar een bankspaarhypotheek, dan moet de hypotheek uiterlijk 31 december 2012 zijn omgezet. Na deze datum is het voor u niet meer mogelijk om een SEW, KEW of BEW (box 1) af te sluiten.  Let op! in de praktijk zien we dat sommige banken een eerdere datum (bijvoorbeeld: 1 december 2012) hanteren als uiterste omzettingsdatum.
  2. Als u reeds een lopende box 1 polis of -rekening heeft (SEW, BEW of KEW).
    Heeft u in 2012 een lopende box 1 KEW, BEW of SEW en koopt u in 2013 een nieuwe woning of sluit u uw hypotheek over naar een andere bank? Dan kan de KEW, BEW of SEW worden voortgezet, waarbij de huidige fiscale spelregels blijven gelden. Ook zal de vrijstelling naar verwachting jaarlijks worden geïndexeerd. Als aanvullende voorwaarde geldt wel dat de premie of inleg niet mag worden verhoogd en de looptijd mag niet worden verlengd.
  3. Als u een lopende box 3 polis of - rekening heeft.
    Heeft u aan de huidige hypotheek een spaar- of beleggingsproduct gekoppeld die is ondergebracht in box 3 (zoals bijvoorbeeld een beleggingsrekening, beleggingspolis of spaarpolis) dan kunt u deze polis tot 1 april 2013 nog oversluiten naar een KEW, BEW of SEW (box 1). Kapitaalverzekeringen die zijn afgesloten voor 15 september 1999 behouden hun eigen waardevrijstelling in box 3 van maximaal € 123.428, mits men zich aan de voorwaarden houdt die bij dergelijke verzekeringen van toepassing zijn.
  4. Als u in 2012 een woning koopt.
    Een bijzondere uitzonderingssituatie ontstaat als u in 2012 een nieuwe woning heeft gekocht (of in 2012 gaat kopen). Belangrijk hierbij is dat er vóór 31 december 2012 tussen koper en verkoper een onherroepelijke koopovereenkomst is getekend (de juridische overdracht bij de notaris mag wel in 2013 plaatsvinden). De gebruikelijke bedingen zoals bedenktijd en financieringsvoorbehoud vormen overigens geen beletsel om in aanmerking te kunnen komen voor deze uitzondering. In deze situatie blijft het voor u toegestaan om in 2013 een nieuwe KEW, BEW en SEW (box 1) af te sluiten waarbij u kunt blijven profiteren van de huidige fiscale regels.

Verlenging crisismaatregelen

De crisismaatregelen die in 2010 in de Wet inkomstenbelasting 2001 zijn opgenomen, zijn een jaar verlengd. Deze crisismaatregelen betreffen:

  • de verlenging met een jaar van de termijn van dubbele renteaftrek bij een leeg te koop staande woning en een in aanbouw zijnde woning met een jaar terwijl in een andere eigen woning wordt gewoond.
  • de tijdelijke verhuur van de leeg staande woning op basis van de leegstandswet. De woning valt dan in box 3. Na tijdelijke verhuur kan deze woning binnen de verhuistermijn terugvallen in box 1 en bestaat weer recht op renteaftrek. Gedurende deze hele periode wordt de bijleenregeling niet toegepast. Deze periode is dus maximaal het jaar van leeg in de verkoop zetten plus de 3 daaropvolgende jaren.

Minister Blok (Wonen) heeft aangegeven dat deze crisismaatregelen met een jaar worden verlengd. De Tweede Kamer is hiermee akkoord gegaan.

Restschuld

Betalingsproblemen en aflossen OPPASSEN ~!

Sluit u na 1 januari 2013 voor de eerste keer een hypotheek af en lost u vervolgens onvoldoende af, dan kunt u de achterstand in het volgende kalenderjaar inhalen zonder het recht op aftrek te verliezen. Als u aannemelijk kunt maken dat u vanwege betalingsproblemen niet aan het aflossingsschema kon voldoen, kunt u uiterlijk na vier jaar een nieuw aflossingsschema laten vaststellen. Ook dan behoudt u de renteaftrek.
Slaagt u er toch niet in voldoende af te lossen, dan beschouwt de Belastingdienst de hypotheeklening niet meer als eigenwoningschuld. U verliest dan het recht op hypotheekrenteaftrek. Eerder afgetrokken rente wordt niet ongedaan gemaakt.

Starterslening ook in 2013

Minister van Wonen Stef Blok keurt goed dat ook startersleningen die na 31 december 2012 door SVn worden verstrekt, zijn aan te merken als bestaande eigenwoningschuld. Hij zal hierbij de volgende voorwaarden stellen:

  • De Starterslening van SVn is in 2013 bij de notaris gepasseerd b voor zover de Starterslening is ontstaan ten gevolge van een op 31 december 2013 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst van de belastingplichtige tot verwerving van een eigen woning.
  • De verschuldigde rente over de Starterslening is uitsluitend afhankelijk van de betalingscapaciteit van de starter.
  • De voorwaarden van de Starterslening wijken niet af van de voorwaarden die in 2012 door SVn voor de Starterslening werden gehanteerd.

De goedkeuring zal pas van kracht worden nadat de Tweede en Eerste Kamer het Belastingplan 2013 hebben aangenomen.

  • De starterslening blijft volgend jaar beschikbaar. Bovendien stelt het Rijk nog eens 20 miljoen euro beschikbaar voor startersleningen. De minister roept het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting - nu er duidelijkheid is over de fiscale behandeling van startersleningen - op het loket voor de leningen weer open te stellen. Bij de behandeling van het Belastingplan 2014 zal een definitieve beslissing komen over de fiscale behandeling van startersleningen vanaf 2014 die niet onder de overgangsregeling vallen. Meer informatie over de Starterslening›

Beperking NHG wordt teruggedraaid

Bestaande spaar- en aflossingsvrije hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunnen meegenomen worden naar een volgende woning, zonder dat eigenaren verplicht worden de hypotheek annuïtair te gaan aflossen. Ook na 2013 kan NHG tot de mogelijkheden behoren voor bestaande hypotheken, ook als de bestaande hypotheken op dit moment zonder NHG zijn gefinancierd.

Strengere normen voor hypotheekverstrekking

De woningmarkt wordt niet alleen geraakt door de belastingplannen van het nieuwe kabinet, maar ook door maatregelen die de hypotheekverstrekking betreffen. Het gevolg is dat vanaf 1 januari 2013 aanzienlijk minder kan worden geleend.

  1. Maximale hypotheek omlaag
    Door de annuïtaire aflossing voor nieuwe hypotheken verplicht te stellen, wil het kabinet het hypotheekrisico voor individuele huishoudens terugdringen. Met het dalen van de schuld is er minder kans op een restschuld of betalingsproblemen. Dat gebeurt echter ook op een andere manier. Al eerder is door het kabinet bepaald dat de maximumhypotheek wordt verlaagd tot 100% van de woningwaarde. Per 1 januari a.s. wordt daartoe een eerste stap gezet door het maximum te verlagen van 106% naar 105%. Dit betekent dat de koper de bijkomende kosten niet meer volledig kan meefinancieren in de hypotheek. Dat gold al eerder voor de kosten van het opknappen en verbouwen van de woning. De kosten voor een verbouwing kunnen alleen meegefinancierd worden voor zover de verbouwing leidt tot een waardevermeerdering van het huis. Voor de aankoop van een eigen huis heb je daarom in de meeste gevallen een fors bedrag aan eigen geld nodig.
  2. Aanscherping hypotheekverstrekkingsnormen per 1 januari
    De normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) worden gebruikt om op basis van het inkomen de maximale hypotheek te bepalen. Per 1 januari a.s. worden deze normen verder aangescherpt. Dit betekent dat er bij een bepaald inkomen minder kan worden geleend. Het gaat daarbij om een maximumhypotheek die al snel tienduizenden euro's lager is. Bij eenverdieners met een modaal inkomen is dat zo'n 8.000 euro, bij 2 x modaal bijna 27.000 euro en bij 3 x modaal zo'n 40.000 euro. Het gevolg van deze verminderde leencapaciteit is dat de huizenprijzen verder zullen dalen…..

Maximum percentage hypotheekrenteaftrek wordt verlaagd

Naast de hierboven genoemde maatregelen is in het regeerakkoord afgesproken dat per 1 januari 2014 het maximale percentage waartegen de hypotheekrente in aftrek kan worden gebracht in 28 jaar wordt verlaagd van 52% naar 38%. De definitieve uitwerking van deze maatregel en van eventuele aanvullende maatregelen zal pas in 2013 gebeuren. Daar is op dit moment nog geen duidelijkheid over.

Schenking in verband met de eigen woning

De leeftijdsgrens van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting gaat van 18-35 jaar naar 18-40 jaar. De verhoging van deze leeftijdsgrens geldt ook voor een aanvullende schenking ten behoeve van de eigen woning. Indien voor 2010 gebruik is gemaakt van de toen bestaande verhoogde schenkingsvrijstelling, mag als men onder de nieuwe criteria valt, alsnog gebruik worden gemaakt van de extra vrijstelling ten behoeve van de eigen woning. Meer informatie over de schenkingsvrijstelling:

Buitenlandse lening of familielening

Bij een buitenlandse lening of familielening weet de Belastingdienst niet of deze daadwerkelijk wordt afgelost. Om de hypotheekrenteaftrek te behouden, moet de Belastingdienst tijdig worden geïnformeerd over het aflossingsschema. Zo niet, dan kan het recht op aftrek worden verspeeld, oppassen dus met nieuwe familieleningen !

 Bron: VEH 24112012

Regeerakkoord  zegt er oa dit van: Door annuïtair aflossen als voorwaarde te stellen voor belastingaftrek bij nieuwe hypotheken en de overdrachtsbelasting structureel te verlagen zijn de eerste belangrijke stappen gezet om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Grote onzin natuurlijk, want wonen op 100% annuitair aflossen kost honderden euro's per maand meer en op de looptijd van 30 jaar scheelt dat zelfs tienduizende euro's netto, omdat annuitair aflossen netto elk jaar uiteraard steeds duurder wordt (steeds meer netto aflosbedrag, steeds minder aftrekbare rente).......De prachtige en superveilige (bank)spaarhypotheek is meteen ook ter ziele, er is geen enkele keuze meer, en de overheid bepaalt dat je geen restschuld mag overhouden, en de verschillen tussen gerespecteerde en starters is disproportioneel, waar moet het allemaal naar toe met ons mooie landje ?!

DeHypothekenMakelaar.nl

 

 



Laatste update: 12/12/2012 19:34.33