VerbijsterendAdvies.nl
Persoonlijk maatwerk in verzekeringen en financiŽle diensten van De PensioenMakelaar & De HypothekenMakelaar

Complexe eigendomsconstructie DGA beoordeeld;  Eigenwoningregeling ook van toepassing op van erfpachtrecht afhankelijk recht van opstal

Samenvatting

Jaarlijkse betalingen voor erfpacht-en opstalrecht zijn aftrekbaar. Op een woning is een opstalrecht gevestigd en op de grond een erfpachtrecht. Een echtpaar betaalt periodiek een vergoeding voor beide rechten. De staatssecretaris van Financiën is van mening dat de periodieke betalingen in deze casus niet aftrekbaar zijn, omdat sprake is van een met huur vergelijkbare situatie. Advocaat-Generaal Niessen (AG) van de Hoge Raad denkt hier anders over. De periodieke betalingen zijn wel aftrekbaar omdat op de combinatie van erfpacht-en opstalrecht de eigenwoningregeling van toepassing is.

De fiscale eigenwoningregeling kan van toepassing zijn in verschillende eigendomsituaties. De bekendste daarvan is die waarbij de juridische en economische eigendom van de woning en ondergrond in één hand zijn van de eigenaar-bewoner. Bij louter economische eigendom kan dit ook het geval zijn, zoals bijvoorbeeld bij een flatbewoner die volgens een appartementsrecht het exclusieve gebruiksrecht heeft van een appartement en alle waardeveranderingen van dat appartement hem aangaan en waarbij de vereniging van eigenaren de juridische eigendom heeft van het totale flatgebouw. Een veel minder voorkomende eigendomsvorm die onder omstandigheden kwalificeert voor de eigenwoningregeling is die van het recht van opstal. Het recht van opstal is een zakelijk recht om op iemands grond gebouwen, werken of beplantingen te hebben. Zou men bijvoorbeeld op in erfpacht uitgegeven grond een woning voor eigen bewoning bouwen, dan wordt de woning bij het einde van het erfpachtrecht -als partijen verder niets geregeld hebben over vergoedingen van de waarde van de opstal- in principe door natrekking eigendom van de verpachter van de grond. De Hoge Raad heeft onlangs voor een specifieke situatie beslist dat de eigenwoningregeling ook van toepassing kan zijn. Het betrof de situatie waarin de grond gepacht wordt en op die grond een woning wordt bewoond op grond van een opstalrecht dat afhankelijk is van het onderliggende erfpachtrecht. De verpachter van de grond was overigens een bv waarvan de bewoner van de woning en zijn echtgenote alle aandelen bezaten.

Volledig artikel

De fiscale eigenwoningregeling kan van toepassing zijn in verschillende eigendomsituaties. De bekendste daarvan is die waarbij de juridische en economische eigendom van de woning en ondergrond in één hand zijn van de eigenaar-bewoner. Bij louter economische eigendom kan dit ook het geval zijn, zoals bijvoorbeeld bij een flatbewoner die volgens een appartementsrecht het exclusieve gebruiksrecht heeft van een appartement en alle waardeveranderingen van dat appartement hem aangaan en waarbij de vereniging van eigenaren de juridische eigendom heeft van het totale flatgebouw. Een veel minder voorkomende eigendomsvorm die onder omstandigheden kwalificeert voor de eigenwoningregeling is die van het recht van opstal. Het recht van opstal is een zakelijk recht om op iemands grond gebouwen, werken of beplantingen te hebben. Zou men bijvoorbeeld op in erfpacht uitgegeven grond een woning voor eigen bewoning bouwen, dan wordt de woning bij het einde van het erfpachtrecht -als partijen verder niets geregeld hebben over vergoedingen van de waarde van de opstal- in principe door natrekking eigendom van de verpachter van de grond. Voor de toepassing van de eigenwoningregeling gelden ook nog enige aanvullende voorwaarden zoals het belang bij de waardeontwikkeling van die zaak.
 
De Hoge Raad heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of de eigenwoningregeling ook van toepassing kan zijn als de grond gepacht wordt en op die gepachte grond een woning wordt bewoond op grond van een opstalrecht dat afhankelijk is van het onderliggende erfpachtrecht. De zaak was vereenvoudigd weergegeven als volgt.
 
Een man en zijn echtgenote waren de enige aandeelhouders van een bv. Zij woonden in een woning waarvan de bv het eigendomsrecht had. Vanaf 1997 bewoonden zij de woning op basis van een erfpachtrecht dat de bv hen voor de duur van dertig jaar had uitgegeven. Zij betaalden daarvoor aan de bv een (aanzienlijke en fiscaal aftrekbare(..) erfpachtcanon. Zij hadden het recht om de woning vanaf eind 2007 en op ieder moment van canonherziening tegen een
overeengekomen prijs te kopen.
 
In 2001 werd het bestaande recht van erfpacht omgezet in een recht van erfpacht op de grond en een recht van opstal op de woning. Daarbij was het recht van opstal afhankelijk van het recht van erfpacht. Dit hield bijvoorbeeld in dat als de man en vrouw hun recht van koop van de woning zouden uitoefenen, het recht van opstal ook te niet zou gaan. De einddatum van het gewijzigde contract was dezelfde als die uit het oorspronkelijke erfpachtcontract. De bv kon het recht van erfpacht en het recht van opstal niet tussentijds opzeggen, maar de man en de vrouw wel. Zij betaalden in plaats van de oorspronkelijke erfpachtcanon nu een erfpachtcanon en een retributie voor het recht van opstal tot (vrijwel) hetzelfde bedrag. Alle zakelijke lasten en belastingen op de woning waren voor rekening van de man en de vrouw. Bovendien waren zij verplicht om de woning in goede staat van onderhoud te houden. Verder hadden zij het oorspronkelijke recht behouden om de woning plus grond tegen de eerder overeengekomen condities te kopen. Het nieuwe contract bevatte ten aanzien van de woning een ‘waardeverschilverrekenbeding’ met de bv als de werkelijke waarde van de woning zonder de grond niet gelijk zou zijn aan de met de bv overeengekomen waarde.

In hun aangiften inkomstenbelasting over 2002 hadden de man en de vrouw hun betalingen voor de rechten van erfpacht en opstal (hierna: zakelijke lasten) in aftrek gebracht op hun inkomsten uit werk en woning. De inspecteur weigerde echter de aftrek. Rechtbank Breda en Hof Den Bosch stelden de man en de vrouw in het gelijk dat sprake was van een eigen woning. Daardoor waren de zakelijke lasten aftrekbaar. De staatssecretaris van Financiën stelde daarop cassatie in en ging voor diverse ankers liggen.
 
De Hoge Raad ging te rade bij de wettekst en de wetsgeschiedenis van de Wet inkomstenbelasting 2001 in een situatie waarbij het recht van opstal op gepachte grond was gevestigd. Daaruit bleek dat een woning die door een recht van opstal (juridisch) eigendom is van de ‘opstaller-bewoner’, wel in aanmerking komt voor de eigenwoningregeling. In dat geval hoeft niet meer (zoals de staatssecretaris kennelijk ten onrechte had bepleit) te worden onderzocht of ook sprake is van economische eigendom.
 
De staatssecretaris was verder van mening dat de eigenwoningregeling niet van toepassing kon zijn, omdat het belang bij de waardeontwikkeling van de woning niet kon worden ontleend aan het opstalrecht zelf, maar aan de aanvullende contractuele voorwaarden. De Hoge Raad was echter van oordeel dat de eigenwoningregeling deze eis niet stelt.

Ten slotte verwierp de Hoge Raad ook het cassatiemiddel van ‘huuranalogie. Als is voldaan aan het vereiste van belang bij de waardeontwikkeling van de onroerende zaak, is er
geen ruimte meer om de woning buiten de eigenwoningregeling te laten op grond van de huuranalogie.

De Hoge Raad verklaarde daarop het cassatieberoep van de staatssecretaris ongegrond.
 
Bron: PWC 21 februari 2012 / Hoge Raad, 17-2-2012, nrs. 11/00444 en 11/00445.

DeHypothekenMakelaar.nl

 



Laatste update: 22/02/2012 10:38.31